Vendre un bien à l’étranger en tant qu’Américain : comprendre la fiscalité américaine des plus-values

Erreur fréquente des Américains vivant à l’étranger : la fausse bonne idée du transfert au conjoint non-US

Dans cette vidéo, Olivier Thévoz, avocat-fiscaliste à New York, répond à une question récurrente des Américains vivant à l’étranger : « Si je vends un bien immobilier à l’étranger, suis-je imposé aux États-Unis ? » Oui. Les citoyens américains (et, selon les cas, les résidents fiscaux US) sont imposés sur leurs revenus mondiaux, ce qui inclut la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien situé hors des États-Unis.

Beaucoup confondent cette règle avec la Foreign Earned Income Exclusion (FEIE), qui ne concerne que les revenus du travail (salaires, certains revenus professionnels) et pas les gains en capital. Il n’existe donc pas d’exclusion équivalente pour une plus-value immobilière étrangère.

En revanche, certaines déductions/exclusions américaines usuelles restent disponibles :

• Exclusion de la plus-value sur la résidence principale (§121) : jusqu’à 250 000 $ (déclarant individuel) ou 500 000 $ (déclaration conjointe), sous réserve de respecter les conditions (résidence/occupation, etc.).

• Foreign Tax Credit (FTC) : l’impôt payé à l’étranger peut venir en crédit sur l’impôt américain dû au titre de la même plus-value. Attention : si le taux étranger est faible, un solde d’impôt US peut rester dû (ex. pays/cantons avec taxation réduite après longue détention).

Une fausse bonne idée circule : donner le bien à son conjoint non américain avant la vente pour éviter l’impôt US. Olivier explique pourquoi cela ne fonctionne pas et peut même aggraver la situation :

• L’unlimited marital deduction ne s’applique pas lorsque le bénéficiaire de la donation n’est pas citoyen US.

• Les règles de non-reconnaissance entre époux ne s’appliquent pas de la même façon si le conjoint est non-résident étranger (NRA) vivant hors des États-Unis : la donation peut déclencher l’imposition du gain latent comme s’il y avait eu une vente.

• Effet civil/matrimonial : la donation transforme souvent le bien en bien propre du bénéficiaire ; en cas de divorce, le conjoint donataire peut conserver tout ou partie de la valeur, ce qui bouleverse l’équilibre patrimonial du couple.

Olivier met en garde contre les déclarations US incomplètes ou non déposées après de telles opérations : l’IRS peut appliquer des pénalités. Message central : des règles apparemment simples cachent des exceptions techniques (fiscales et civiles). Avant toute donation ou vente, faites valider votre stratégie par un spécialiste fiscal US et, selon la juridiction de résidence (Suisse, France, etc.), par un spécialiste des régimes matrimoniaux et du droit successoral.